昆明公司注销 TEL:18087541960 专业的公司注销办理 您的不二之选 
实战 专业 快速 高效 

合众资产关于房地产开发行业偿债能力现状分析和投资信用风险防范建议

咨询电话:18087541960
点击统计:75  发布时间:2019-05-01 02:05:41

自改革开放以来,随着我国计划经济色彩浓郁的住房分配制度逐步被商品住宅开发模式替代,房地产行业快速发展起来。房地产行业的发展以我国经济快速发展和城镇化进程为依托,行业自身对区域经济较强的外部带动效应,从而快速发展成为我国重要产业之一。但是房地产的快速发展使部分地方政府形成了过度依赖土地出让收入的财政行为模式,同时这又带动了房价的上涨加重资产泡沫,这种“恶性循环”一方面逐步成为我国经济发展的“达摩克里斯之剑”,同时,也削弱了房地产对改善人民住房条件的作用。因此,对地产进行政策调控成为近年来伴随我国地产行业发展的一种“常态”。合众资产管理股份有限公司(以下简称“合众资产”)认为,在信用分析的视角下,房地产企业的偿债能力的判断,不仅需要关注竞争地位、盈利能力等传统因素,其能否准确的选择适合于强调控期的开发模式关乎企业的“生存能力”。

2016年下半年以来,我国又进入了最新的一轮强调控周期,同时,我国经济发展的外部环境的不确定性、经济结构转型调整等因素叠加,房地产企业的偿债能力面临去化速度下降、融资途径减少和成本提升等多重冲击。房地产开发行业信用品种投资中信用风险防范面临日益严峻的形势。

探讨房地产企业在强调控周期背景下的风险防范状况,对于投资活动中防范个体和行业信用风险的暴发都十分重要。合众资产关注于房地产开发企业信用风险考量因素,结合数据的可获得性,选择了行业信用风险指标,以上市公司和发债的房地产开发企业为样本进行数据搜集和整理,揭示房地产开发企业偿债能力现状。最后,有针对性的对房地产开发行业信用品种投资提出信用风险防范建议。

1. 房地产开发企业信用风险评价的主要考量

房地产开发行业的盈利能力受到外部经营环境和政策调控的影响。外部经营环境包括所在区域经济发展状况、人口数量和结构、区域城镇化水平发展规划等影响其盈利能力的环境因素,还包括所在区域的地产调控政策、融资环境等因素。在其他条件相同的情况下,经济环境较好、所在区域人口数量多、区域处于城镇化快速发展进程或具有集聚效应,都会产生较旺盛的地产需求,进而刺激地产投资。

本轮调控周期同时叠加了经济增速下滑、去杠杆等因素,调控政策很大程度上削弱了房地产的投资属性,所带来的外部环境变动对地产行业的偿债能力产生了负面影响。合众信评团队关注到,在偿债能力的评价中企业层面指标的选取除了要考虑地产企业的财务表现、盈利能力等相对水平之外,还要分辨其面临日趋严峻的发展环境下地产企业所能经受考验的能力。房地产开发企业信用评价企业方面需要考虑的因素包括竞争优势、盈利能力、债务负担和外部支持。

合众资产信评团队认为,房地产的行业地位主要从规模方面考察。规模实力可以通过营业收入、土地储备面积等指标来衡量。运营能力主要通过项目和土地储备布局、业务现金获取能力、开发效率指标衡量。其他条件相同的情况下,收入和项目、土地储备规模越大且布局区位条件好,业务现金获取能力高,开发效率较高的房地产开发企业,通常具有更高的市场地位和获利能力,面临不利环境因素冲击的抗风险能力也越强。盈利能力可以采用毛利率水平、营业收入增长率指标进行衡量。偿债能力方面,可以采用净负债率、速动比率、现金短期债务比等指标来衡量。外部支持主要观察房地产开发企业的股东背景情况。

2. 房地产开发行业偿债能力现状

合众资产信评团队根据前述房地产开发企业偿债能力评价的方法,对目前房地产开发企业的偿债能力主要指标表现进行观察,进而研究行业信用风险现状。

2.1 房地产开发企业偿债能力主要指标选取和样本选择

考虑数据的可获得性,合众资产信评团队选择指标分别反映行业地位、运营能力、盈利能力和偿债能力。具体选取指标见表1。

本文中房地产开发企业样本从wind三级行业分类中“房地产管理与开发行业”的A股上市公司和公开市场发债企业中选取。剔除了主业非房地产开发、数据缺失、异常值以及“ST”上市公司,共保留92个样本。

2.2近期房地产开发企业主要偿债能力指标表现

2.2.1行业地位指标表现情况

行业地位指标包括反映样本企业盈利水平的营业收入指标和资本实力的所有者权益指标,上述指标主要描述性统计结果如表2所示。

从样本企业的营业收入指标来看,2017年营业收入均值、中位数均高于三年平均值,且2018年前三季度营业收入增长率均值为19.80%,同比仍保持增长。

从样本企业的所有者权益指标来看,2017年的所有者权益均值、中位数均高于三年平均值,2018年三季度的所有者权益均值、中位数较2017年的所有者权益数据仍进一步提升。2017年和2018年3季度,所有者权益指标的标准差均有所增长,同时均大于三年平均值,样本企业表现呈分化态势。

2017年以来,房地产行业盈利水平和资本实力持续扩张,但合众资产关注到,样本企业在资本实力表现呈分化。

2.2.2运营能力指标表现情况

运营能力指标包括反映样本企业业务现金获取能力的现金回笼率指标和销售周转能力的存货周转率指标,上述指标主要描述性统计结果如表3所示。

从样本企业的现金回笼率指标来看,2017年的现金回笼率均值、中位数略高于三年平均值,2018年前三季度的现金回笼率均值、中位数较2017年数据进一步提升。

从样本企业的存货周转率指标来看,2017年的存货周转率均值、中位数与三年平均值相差不大,但2018年三季度的存货周转率均值(年化值为0.25)、中位数(年化值为0.17)较2017年的存货周转率数据下降明显。

综合来看,2017年以来,样本地产企业加大现金回笼力度,行业现金获取能力总体有所提升。但主要受到地产调控等方面的影响,合众资产信评团队关注到样本企业的销售周转能力有所下降。

2.2.3盈利能力指标表现情况

盈利能力指标包括反映样本企业获利能力的毛利率指标和增长情况的营业收入增长率指标,上述指标主要描述性统计结果如表4所示。

从样本企业的毛利率指标来看,2017年的毛利率均值、中位数与三年平均值相差不大,2018年三季度的毛利率均值、中位数较2017年小幅提升。2017年以来,毛利率标准差呈小幅增加,样本企业毛利率表现有所分化。

从样本企业的营业收入增长率指标来看,2017年的营业收入增长率均值、中位数均低于三年平均值,2018年三季度的营业收入增长率均值、中位数较2017年数据有所提升,但仍低于三年平均值。

综合来看,地产企业的获利能力指标表现小幅提升,但合众资产信评团队也关注到营业收入增长速度出现放缓,特别是营业收入增长率尾部样本,2017年以来营业收入增长率指标表现较三年均值来看恶化较多。

2.2.4偿债能力指标表现情况

偿债能力指标包括反映样本企业杠杆水平的净负债率指标和流动性压力的现金短期债务比、速动比率指标,上述指标主要描述性统计结果如表5所示。

从样本企业的净负债率指标来看,2017年的净负债率均值、中位数略低于三年平均值,但2018年三季度的净负债率均值、中位数较2017年数据均有所提升。

从样本企业的现金短期债务比指标来看,2017年的现金短期债务比均值、中位数略低于三年平均值,2018年三季度的现金短期债务比均值较2017年数据有所提升。

从样本企业的速动比率指标来看,2017年的速动比率均值、中位数略高于三年平均值,2018年三季度速动比率均值、中位数略低于2017年数据,与三年平均值和中位数基本持平。

综合来看,地产企业的杠杆水平2018年三季度提升相对明显,流动性压力指标表现略有好转。

2.2.5房地产行业信用风险现状

合众资产信评团队通过对地产行业样本的数据收集和整理,认为房地产行业面临较为严峻的外部压力,仍然保持了一定的扩张趋势,营收规模和资本实力均有加强;现金回笼率指标表现较好,毛利率水平也保持稳定;得益于加速现金回笼的策略和盈利能力的基本稳定,样本企业偿债能力主要指标总体表现平稳。综合来看,地产企业信用风险总体可控。但是合众资产信评团队也关注到,行业资本实力分化加剧,营业收入增速有所放缓,销售周转相关指标表现疲软,如果外部环境没有出现根本性改善,行业内企业会面临行业增长空间压缩、竞争加剧和回款方面的挑战。

从房地产行业的偿债能力指标来看,行业的杠杆水平仍在持续提升,这对行业的销售能力和再融资能力提出了更高的要求,在行业销售增速放缓以及融资监管环境较严的背景下,过高的杠杆水平应是不可持续的资本结构。此外,行业的流动性压力指标略有好转,但需关注未来中长期债务进入还款高峰导致行业整体偿债压力提升。

3.房地产企业投资信用风险防控建议

针对地产行业信用风险现状的分析,合众资产信评团队认为在地产企业的信用品种投资中需要防范如下风险:第一,较高的债务压力叠加周转速度下降导致的现金流压力,关注融资渠道情况、流动性管理状况的监测,评估房地产企业在特定业绩状态下银行融资渠道的稳定性,计算企业的流动性缺口,以及其内部可用资金是否足够(包括资产负债表上的现金和营业现金流量),企业在至少一年内满足其支付义务的能力(包括承诺的土地溢价支付、偿还债务和股息支付)。

第二,规模较小,特别是资本实力较弱的小型地产企业可能会在外部环境不友好同时行业内部竞争加剧的过程中面临更严峻的挑战。房地产行业实质上就是一个资本密集型行业,房地产企业的有形净资产指标本身存在较多的异常变动,且业内差异较大,直接的有形净资产比较意义不大。但是由于在购买、开发、持有土地或在建库存中需要大量资本,负的或极低的有形净资产应该是不可持续的资本结构,所以有形净资产极低的企业需要关注其资本结构的稳定性。

第三,目前地产行业面临增长空间压缩的情况,因此地产企业项目和土地质量对于其盈利能力研判中的重要性也进一步提升。关注房地产企业的土地储备和项目布局,结合目前因城施策背景评估货值,结合企业拿地策略、历史开发速度和周转效率,评判持续经营和盈利预期。

第四,房地产企业融资空间近两年收缩明显,需要关注房企公募债券发行情况,对于近两年没有成功发行公募债券的房地产企业,尤其要关注企业再融资活动的开展情况。

最后,由于地产企业普遍也意识到行业竞争加剧的趋势,对于规模和收入增长扩张的诉求会更加迫切。此时,需要注重企业发展战略是否可行、战略执行是否有效,管理质量是支撑公司信用实力的重要因素,对企业管理治理的长效监督有助于评估管理层的管理哲学,有利于我们预测特定压力情况下管理层的决策倾向,要对“过度投资冲动”导致的战略失误甚至财务危机保持足够的警惕。


昆明公司注册
信息推荐

¤昆明注册公司没有注册地址怎么办? 昆明注册公司没有注册地址怎么办?我们通过《注册地址应该怎样选择》得知,想要注册公司是必须有注册地址的,那么没有注册地址应该怎么做呢?  1、您可以选择租赁一个地址  一般可以注册的地址只能是商业用房或者是写字楼等地址

¤厂商携手行稳致远 群星助阵君品演绎 习酒公司举行2019年全国经销商大会颁奖盛典 12 月25日下午,茅台集团习酒公司在郑州国际会展中心举行2019年全国经销商大会颁奖盛典,茅台集团党委书记、董事长、总经理李保芳,河南省文联副主席李仲党,遵义市音乐家协会主席周明仁

¤肖彬副厅长出席湘菜发展30年颁奖典礼并为获奖单位颁奖         12月22日,2018第二届中国湘菜博览会暨“改革开放40 年—湘菜发展 30 年颁奖典礼”在长沙铜官窑古镇举行。湖南省政协副主席张健、中国饭店协会会长韩明等领导和嘉宾出席

¤金融业对外开放加速 中资与外资银行共话合作 实习记者 郝亚娟 上海报道当前,中国金融业新一轮对外开放已经启动,“一行两会”等金融管理部门出台了一系列扩大金融业对外开放的政策措施,加大金融开放创新力度,支持实体经济发展。11月27日

¤北京多点突破扎实开展“双打”行动   本报讯 (记者 李 翔)11月14日,北京市工商局召开新闻发布会,通报今年开展打击侵犯商标知识产权和制售假冒伪劣商品工作取得的成效,并发布2018年北京市工商部门“双打”十大典型案例

¤巨头停招、深圳企业注销你想多了?这些谣言千万别信!                     互联网从来不缺谣言。一个月,总要来那么几次。华为、阿里、京东三巨头"全面停止社招";深圳中小企业正排队注销;外资开始撤离……这不,最近,一些谣言组团来袭,信誓旦旦,言之凿凿

¤昆明办理新公司地址挂靠的步骤有哪几步? 昆明办理新公司地址挂靠的步骤有哪几步? 众所周知,我国的商业区域的办公楼,价格一般都是住宅区的两三倍,而现在为了鼓励创业,工商局推出了一址多照,也就是商务秘书地址的方式,允许创业者把地址挂靠在商业办公区

¤关于印发测绘事业单位执行《政府会计制度——行政事业单位会计科目和报表》的衔接规定的通知 关于印发测绘事业单位执行《政府会计制度——行政事业单位会计科目和报表》的衔接规定的通知财会〔2018〕16号自然资源部,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)

¤税则委关于调整大米税目税率的通知 税则委关于调整大米税目税率的通知税委会〔2018〕33号海关总署:为适应技术进步和贸易发展需要,根据国内大米行业标准变化情况,自2018年7月1日起,对进出口税则大米的税目税率进行调整,具体内容详见附件。特此通知

¤关于企业委托境外研究开发费用税前加计扣除有关政策问题的通知 关于企业委托境外研究开发费用税前加计扣除有关政策问题的通知财税〔2018〕64号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、科技厅(局),国家税务总局各省、自治区、直辖市、计划单列市税务局

返回首页
返回首页
拨打电话
拨打电话
短信咨询
短信咨询