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卢志强的决断时刻

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点击统计:82  发布时间:2019-01-25 21:57:27

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纵横地产行业30年的泛海控股董事长卢志强出手了,在148.87亿元转让京沪地产项目给融创地产后,泛海控股的战略转型也由此步入深水区。

地产是泛海控股的传统主业,不同于行业风行的高周转走量打法,泛海控股一直以来是业界价值地产的代表。从北京的泛海国际居住区,到武汉中央商务区,泛海在房地产板块经营上的一直奉行精耕细作的模式——主打多业态精品大盘、精心培育区域价值、稳步释放项目价值。

很难说高周转和价值型的模式孰优孰劣,但可以肯定的是,过去10多年来,将高周转发挥到完美的房企在财务报表上更胜一筹。时至今日,高端地产玩家入场券的门槛已经攀升至2000亿元的年销售规模。与此同时,游戏规则也在改变,“去杠杆、防风险”成为宏观政策的重要基调,“房子是用来住的不是用来炒的”也让行业方向回归本源。

就判断大势而言,卢志强无疑是商界颇有前瞻性的决策者,2014年初,市场变局初现端倪,泛海控股即提出在房地产业务的基础上,融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块,将公司打造成涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。

也正是这一目标的确立,让泛海控股在其后几年开启了大刀阔斧的战略转型。到2018年年中,作为泛海传统主业的地产业务营收11.4亿元,在其营业总收入中占比仅22%。与此同时,泛海控股的金融板块、战略投资板块异军突起,使得泛海在中小型房企形势严峻的市场环境下仍然保持业绩基本稳定。

2018年初,泛海控股便计划将地产业务剥离出上市公司,从这一动作推测,也许当时泛海控股“掌门人”卢志强就在筹划一个重大的决定——在宏观导向已经彻底明朗,在地产业“黄金时代”的外部环境似乎一去不复返的形势下,是继续持有手中的优质地产资源,还是换一条赛道奔跑?

2019年1月21日开市前,泛海披露了此次交易的相关信息,印证了卢志强已经选择的战略决断。作为2019开年以来的第一宗超百亿的巨额交易,立刻成为地产圈的热点新闻。

外界无从知晓是什么因素促使卢志强作出了上述决定,这位平素低调的山东籍企业家一向给人沉稳、内敛的印象。不过,在30多年前的改革开放初期,这位一度有着国家干部身份的年轻人,毅然抛开体制内“铁饭碗”投身商海,反映了其性格特征中果断、坚定的特点。

除了主导者的性格因素,这笔交易也是一个在商言商的决定。梳理交易相关财务数据可以发现,本次交易泛海将获得125.53亿元的现金,并且冲抵了23.34亿元的债务;同时,泛海在出让了标的公司的资产后,也将其存量的债务一并剥离,这也意味着泛海控股净资产的增加和负债的减少,两相作用带来的资产负债表变化,将使泛海控股的资产负债率大幅降低至行业平均水平以下。

“此次交易目的为打造更为安全优质的上市公司平台,一方面公司房地产业务比重将大为下降,产业结构将实现大幅优化;另一方面,公司的资产负债结构将得到实质性改善,公司的负债规模将有所下降,且可获得大额现金回流,有效地缓解公司的现金流压力,提升公司的财务稳健性”,泛海控股在公告中表示。

同样重要的是,这笔交易并非一个零和游戏,而是基于双方现实需求的双赢安排。受限于一线城市房地产调控政策,北京、上海项目在各种调控限制下短期内较难释放出应有的价值,随之而来是高企的财务成本,阻碍了泛海战略转型向深入推进。但就融创而言,其多年来一直坚持咬定一二线城市资源,近年来在土地市场上也更多偏向并购、合作的机会,由此双方一拍即合也在情理之中。

交易公布一天后,评级机构标准普尔对于该事项发布报告表示,这笔交易将缓解泛海控股的短期流动性压力,在出售相关项目后的一年内,泛海控股债务与EBITDA的比率可能会有所改善,这一指标对于衡量企业的融资偿还能力具有重要的参考价值。

如果说过去10余年泛海控股的价值地产模式未能跑赢高周转模式,那么在这次交易后,泛海则是在新的赛道上将自己的价值地产模式引向深入,武汉CBD将是推动这一进程的主力。

最近5年,武汉的经济总量在突破万亿关口后一路上行,截至2018年前三季度位居全国副省级城市第五,同时人口净流入量居全国城市前列,可以预计,武汉CBD已到了嬗变的前夜。未来,泛海地产板块也可依托于武汉中央商务区的良好基础和优势,站在城市运营商的角度,实现公司房地产业务模式的转型升级。

纵观泛海目前的产业布局,泛海控股在金融和战略投资上已经具备扎实的基础,相信这也是泛海留下武汉CBD这块“试验田”的重要原因。同时,泛海并没有把武汉CBD作为一个简单的地产开发项目,而是将以武汉CBD为平台,更好地促进公司金融、战略投资、不动产运营和资产管理等各项业务的联结,进一步促进各业务板块有机融合发展。

从前瞻性地推进泛海控股战略转型,到顺应市场变局的果断决策,从举重若轻的资产取舍,到“礼让三分、利让三分”合作态度……卢志强的商业理念和战略执行力在一系列决断中显现得淋漓尽致。


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